Sul piano definitorio il condominio, disciplinato dagli artt. 1117 ss. c.c., è la comunione che si realizza negli edifici composti da più unità immobiliari in proprietà esclusiva. Si tratta di una figura complessa, che si caratterizza per la coesistenza, in uno stesso edificio, di parti di proprietà comune e di parti che appartengono in via esclusiva ai singoli condomini. La L. 220/2012 ha sostituito l`art. 1117 c.c. dando una definizione più articolata della nozione di "parti comuni" dell`edificio, ricomprendendovi anche le facciate, le aree destinate a parcheggio, i sistemi di ricezione radiotelevisiva e per l`accesso a qualunque flusso informativo. Inoltre la norma utilizza l`espressione "singole unità immobiliari", che può ritenersi equivalente, nella sostanza, all`espressione "diversi piani o porzioni di piano dell`edificio" contenuta nell`art 1117 c.c. precedente. Le parti comuni sono legate alle parti di proprietà esclusiva da un rapporto di accessorietà necessaria. Il condominio, infatti, è una particolare forma di comunione forzosa nella quale, accanto alle proprietà divise per piani, vi sono parti dell`edificio che non possono non essere in comune (ad esempio le fondazioni, le scale ecc). Ai sensi dell`art. 1117 c.c., anche le parti poste concretamente a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni a tutti i condomini. La singolarità di questa figura risiede nel fatto che il singolo condomino è anche proprietario delle parti comuni. In altri termini coesistono un regime di proprietà individuale delle unità immobiliari (appartamenti) e un regime di proprietà collettiva sulle parti comuni (limitata quest`ultima, dal concorso degli altri soggetti che ne sono titolari). Le suddette peculiarità comportano che il condominio, pur essendo regolato dalle norme sulla comunione ordinaria, è disciplinato anche da norme apposite che integrano o derogano le prime. In particolare la disciplina del condominio si caratterizza, rispetto a quella della comunione, per i seguenti profili: - obbligatorietà del regolamento nei grandi condomini (ossia quelli con più di dieci condomini); - indicazione particolareggiata da parte del legislatore della costituzione, del funzionamento e dei poteri dell`assemblea; - previsione dell`amministratore quale organi necessario dei condomini con più di otto condomini. Come si costituisce operativamente un condominio? In caso di presenza di più di otto condomini è obbligatorio nominare un amministratore, che sia in possesso dei requisiti richiesti dall`articolo 71-bis delle disposizioni per l`attuazione del codice civile. Operativamente, quindi, se si supera il predetto limite è opportuno che venga convocata un`assemblea con il fine di nominare un amministratore, interno o esterno, anche deliberandone il compenso. Secondo quanto disposto dall`articolo 1129 del codice civile, infatti, se l`assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall`autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini. L`amministratore, pertanto, dovrà provvedere, avvalendosi di un tecnico se necessario, a redigere le tabelle millesimali e, ove richiesto, a stendere un regolamento di condominio. Quando poi i condomini sono anche più di dieci è necessario formare un regolamento condominiale nel quale regolare l`uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, e con il quale dettare le norme per la tutela del decoro dell`edificio e quelle relative all`amministrazione. Si ricorda, infine, che il condominio, se non vuole correre il rischio che si generino responsabilità penali e civili in capo ai singoli condomini, deve essere dotato di codice fiscale. Esso, infatti, ha titolarità fiscale e svolge funzioni di sostituto di imposta. La relativa richiesta va fatta all`Agenzia delle Entrate, utilizzando l`apposito modello AA5/6, da parte dell`amministratore di condominio o da una persona delegata dai condomini nei casi in cui non vi sia l`obbligo di nominare l`amministratore e questo manchi effettivamente.